분양권 양도, 분양권 증여 세금문제는?

분양권 양도 및 증여에서 발생하는 세금은?

 

이번 포스팅에서 다룰 내용은 분양권을 증여받거나 혹은 매매할 때 발생하는 세금입니다.

우선 국세청 상담사례를 통해서 분양권 양도 혹은 증여에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

국세청 상담 내역 - 분양권 양도 및 증여

상담 내용을 요약해보겠습니다.

아버지 명의로 분양을 받았고 이를 다시 아들 명의로 변경할 때 발생할 수 있는 세금 문제를 궁금해하는 내용입니다.

분양을 받았을 때 프리미엄 상당액은 5천만 원입니다.

 

국세청 답변은 우선 양도와 증여의 차이점부터 밝히고 있습니다.

양도와 증여의 차이는?

'양도'란 자산의 유상 이전이며, '증여'란 자산의 무상이전이다.

분양권의 양도 및 증여재산가액은 양도일 및 증여일 현재의 기불입액(대출금 포함)과 프리미엄을 합한 가액이다.

위의 상담 내역을 증여세가 과세되는 경우와 증여로 보지 않는 경우로 나눌 수 있습니다.

 

 

우선 아파트 분양권의 실질소유자로서 아버지의 명의만을 차용한 사실상 명의신탁재산에 해당하는 분양권을 잔금청산일 전 실질소유자인 아들의 명의로 환원하는 것으로 보는 경우에는 증여세가 과세되지 않는다고 합니다.

 

그러나 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받은 경우에는, 아버지로부터 아파트 당첨일에 프리미엄 상당액인 5천만 원을 증여받은 것으로 본다고 합니다.

 

이때, 분양권이 사실상 명의신탁재산인지 여부는 아들의 명의로 청약예금 가입 경위 및 분양신청, 분양계약 체결, 분양대금 불입 주체 등의 구체적인 사실을 확인하여 관할 세무서에서 판달할 사항이라고 명시하였습니다.

 

명의신탁으로 보지 않는 경우의 증여세 계산 방법

명의신탁으로 보지 않는다면 증여세가 과세되는데, 이에 대한 증여세의 일반적인 계산구조는 다음과 같습니다.

 

 

* 증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액

* 증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년 내 재차 증여재산 가산액 - 증여재산공제

* 증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 X 세율(10~50%)

* 증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 7% 등 세액공제

* 증여세 세율

- 과세표준이 1억 원 이하 10%

- 과세표준이 1억 원 초과 5억 원 이하 20% (누진공제 1천만 원)

- 과세표준이 5억 원 초과 10억 원 이하 30% (누진공제 6천만 원)

- 과세표준이 10억 원 초과 30억 원 이하 40% (누진공제 1억 6천만 원)

- 과세표준이 30억 원 초과 50% (누진공제 4억 6천만 원)

 

우선 위 상담 내역을 통해 분양권의 증여재산가액을 계산해 보겠습니다.

 

- 계약금: 5,000만 원

- 대출금: 10,000만 원

- 프리미엄: 5,000만 원

- 증여재산가액: 20,000만 원

 

채무부담액은 당해 재산에 담보한 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여입니다.

 

1. 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 합니다.

2. 담보된 당해 채무가 채무자 명의에 불구하고 반드시 실질적으로 증여자의 채무이어야 한다.

3. 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환해야 하거나,

담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것이다.

 

따라서 부담부 증여액은 대출금 10,000만 원이나 명의 변경 이전에 증여자가 부담한 계약금 5,000만 원을 증여재산가액에서 공제하는 것으로 전제하는 경우에는 부담부 증여액은 5천만 원으로 볼 수 있습니다.

이때, 직계존속은 증여일로부터 소급하여 10년 이내에 증여재산가액을 합산하여 5천만 원이 공제 한도로 적용됩니다.

 

아래는 위 사례와 비슷한 사례에 대한 질의 및 회신 내용입니다.

 

질문 요지

아파트 분양권을 소유한 남편이 아내로부터 금전을 차입하여 중도금 등으로 불입한 후 당해 아파트 분양권을 아내에게 증여하는 경우, 증여세 과세가액은 증여일 현재 평가액에서 차입금을 차감하여 산정해야 합니다.

 

회신내용

부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액을 평가하는 것입니다.

 

이 경우 '평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액'은 그 당시 불특정 다수인 간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격 변동, 당해 권리와 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

 

실질소유자인 남편이 취득한 아파트 분양권에 대해서 매수대금과 중도금 등을 부인의 금전으로 지급하였습니다.

아파트 분양권을 부인의 소유로 명의 변경한 경우에는 남편은 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 부인은 분양권을 증여받은 것으로 보와 각각 과세하는 것이 원칙입니다.

 

다만, 아파트 분양권을 소유한 남편이 부인으로부터 자금출처가 확인되는 금전을 차입하여 중도금 등으로 불입한 후 현재 당해 아파트 분양권을 부인에게 증여하는 경우에는 증여일 현재 당해 아파트 분양권의 평가 가액에서 차입한 금액을 차감한 가액을 부인이 증여받은 것으로 보는 것입니다.

 

이상으로 분양권 양도 및 증여에 대해서 국세청 질의 및 답변을 통해 알아보았습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.